En los últimos días, un grupo de copropietarios que invirtieron sus ahorros en la compra de locales comerciales en el llamado centro comercial Arena Bogotá (hoy Medplus) ha interpuesto acciones judiciales contra los promotores del proyecto por la presunta comisión de los delitos de estafa agravada, abuso de confianza calificado y falsedad en documento público.
Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail analiza las causas de este descalabro de este mall, que está generando todo tipo de reacciones en la opinión pública.
Razón No. 1: El éxito pasado no asegura el éxito presente.
El proyecto fue promovido por Guillermo Rincón Morales a través de Inversiones Ricoradi. Este arquitecto, junto con su hermano Rafael Rincón, se había convertido en un empresario muy exitoso en el pasado en la conceptualización, desarrollo y comercialización de proyectos inmobiliarios como el Centro Comercial Santafé Bogotá, Santafé Medellín y North Point Business Center.
Ambos eran hijos de un visionario constructor que introdujo en Bogotá el primer concepto de centro comercial, en el barrio Restrepo. Los inversionistas que compraron en Arena Bogotá confiaban en que los desarrolladores tenían la credibilidad suficiente para garantizar un proyecto ganador.
Razón No. 2: Estudios de mercado versus realidad.
Guillermo Rincón, en una entrevista al Diario Portafolio del 25 de marzo de 2015, afirmó: “Esta iniciativa no es el resultado del azar, sino de un ejercicio juicioso de más de 14 años, en los que se combinan estudios de mercadeo, análisis concienzudos, trabajo de campo e investigación”.
El complejo urbanístico incluía un coliseo con capacidad para albergar a 24.000 personas, 12 salas de cine, un hotel con 100 habitaciones, un centro comercial con 140 locales para restaurantes, bares y almacenes, un parque de diversiones para niños con pista de patinaje sobre hielo, un helipuerto e incluso la posibilidad de usar un tramo de navegación en el río Bogotá.
Al comparar el estado actual del centro comercial con su oferta inicial, tan solo está en funcionamiento el Coliseo de Eventos, que fue vendido a la firma Cárdenas Entertainment Group de Henry Cárdenas, una persona muy conocida en el mundo de los conciertos. A su vez, 57 pequeños inversionistas compraron locales, atraídos por los beneficios que traería participar en este proyecto, sin que las otras atracciones de entretenimiento ofrecidas estén operando.
Razón No. 3: Punto de equilibrio financiero
En Colombia, tradicionalmente los proyectos inmobiliarios son financiados por preventas, dineros de inversionistas y créditos bancarios. Sin embargo, en los últimos años se ha consolidado la figura de "único propietario", quien es el encargado de construir y operar el mall, arrendando a terceros los locales comerciales.
Evidentemente, Arena Bogotá fue estructurado como un proyecto para venta a terceros. Con el tiempo y al no poder vender los locales dentro del cronograma establecido, debido a la falta de potencial comercial, los desarrolladores comenzaron a tener problemas de liquidez, lo que los obligó a vender el coliseo, que era la joya de la corona.
Ahí apareció el señor Henry Cárdenas, un reconocido promotor de artistas internacionales, y compró el coliseo por cerca de 50 millones de dólares, no sin antes exigir una serie de condiciones especiales de funcionamiento, que sin duda fueron "leoninas" para los demás propietarios y para la misma administración del centro comercial.
Razón No. 4: Falta de experiencia en entretenimiento.
Si bien es cierto que Inversiones Ricoradi tenía experiencia en centros comerciales tradicionales, no la tenía en centros de entretenimiento. Al ser un formato nuevo, exigía anclar la oferta comercial con socios expertos en este tipo de propuestas para generar una oferta atractiva y potente. Hoy, los promotores del mall, quedaron a merced del dueño del coliseo, sin haber podido atraer más oferta comercial, tal como funciona exitosamente en otras geografías como West Edmonton Mall (Canadá), Mall of América (EE. UU.) y Dubai Mall (Emiratos Árabes), que estuvieron precedidos por una vasta experiencia de sus promotores.
Un ejemplo similar ocurrió con el Centro Comercial El Edén en Bogotá, que tuvo que invertir en atracciones de entretenimiento bajo techo para generar su propia oferta de entretenimiento, operando atracciones como el Trampoline Park, el Cyber Arena, un XD Theater, un simulador de realidad virtual (VR Simulator) y el Ropes Course.
Razón No. 5: Ausencia de políticas claras de gobierno corporativo.
Un proyecto inmobiliario estructurado para la venta a terceros debe enmarcarse jurídicamente dentro de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 675), en donde los propietarios conforman una entidad sin ánimo de lucro encargada de administrar las zonas comunes y operar el mall.
Esa estructura exige la conformación de órganos como la Asamblea de Propietarios, el Consejo de Administración y un administrador. Por ser una suma de muchos propietarios individuales, los intereses de cada uno de ellos se contraponen, lo que hace que la administración sea muy compleja. Más aún cuando existe un conflicto de interés entre los desarrolladores, los copropietarios y el local ancla (el coliseo).
Evidentemente, en el momento en que llegó el nuevo dueño del coliseo, la firma Cárdenas Entertainment Group de Henry Cárdenas, exigió —y fue aceptado por el desarrollador— la modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal, dejando la obligatoriedad de que cualquier decisión que se tome debe ser avalada por el coliseo. Este aspecto le otorga superpoderes a este propietario por encima del centro comercial, lo que impide la gobernabilidad del órgano máximo de la copropiedad.
Razón No. 6: Grupos de interés en conflicto.
En síntesis, al estar fragmentadas las relaciones entre los diferentes grupos de interés del centro comercial —desarrolladores, propietarios y administración—, se hace muy difícil encausar esfuerzos en una misma dirección. Hasta que no se resuelva este conflicto, el centro comercial no podrá convertirse en una verdadera alternativa de entretenimiento en la industria de centros comerciales.
Fuente: Mall & Retail.
