Mall & Retail acaba de publicar por segundo año consecutivo el Estudio de Mercado Inmobiliario de Centros Comerciales Bogota 2019, donde hace un pormenorizado análisis del comportamiento de la oferta comercial, en los 35 principales centros comerciales de Bogotá. En total se analizaron 9.654 locales comerciales identificando el comportamiento de las principales variables inmobiliarias, que afectaron el desempeño el año anterior, tales como niveles de vacancia (porcentaje de inmuebles desocupados), precios de renta y venta entre otros. A continuación, presentamos un resumen del mismo.
Bogota destino de la inversión inmobiliaria
De acuerdo con el último Censo Inmobiliario 2019, presentado recientemente por Catastro Bogotá, la capital de la republica cuenta con 2.643.666 predios que corresponden al 15.34% del país. Por uso del predio el sector comercio participa con 97.287 locales comerciales. El 84% de los predios comerciales, se localizan en la calle y avenidas principales y el 16 % están establecidos en centros comerciales.
Bogota, con su zona de influencia cuenta con 8 corredores urbanos que permiten interpretar de manera homogénea los aspectos inmobiliarios de las ciudad: Norte, Noroccidente, Chapinero, Occidente, Centro, Sur, Chía y Soacha.
Crece la vacancia inmobiliaria
Bogota cerró el 2018, con un total de 1.004 locales desocupados en los 35 centros comerciales analizados, lo cual disparó al 14.4 % el nivel vacancia con relación al 2017 donde se tenían tan solo 859. En total el nivel de desocupación de los centros comerciales, alcanza el 10.4% (locales desocupados versus locales totales).
Por corredores urbanos la zona occidente (Calle 80 hasta la 1º de mayo y Carrera 30 hasta el Rio Bogotá), es la que presento mejor comportamiento con una disminución de la vacancia en un 13%. Por el contario el corredor Chía y la zona sur, fueron los que aumentaron de manera significativa su vacancia con el 87% y 150% respectivamente.
Las causas
Colombia en los tres últimos años, ha sufrido una disminución del consumo de los hogares, por diferentes causas lo cual ha llevado a niveles negativos los índices de confianza del consumidor, generando disminución en las ventas de los comerciantes. Eso ocasionado que las principales marcas, hayan emprendido procesos de ajustes, cerrando locales improductivos, congelando sus procesos de expansión y renegociando canones de arrendamientos.
Por otro lado, el crecimiento en la construcción de centros comerciales no da tregua. Tan solo en 2018, se inauguraron 13 nuevos establecimientos, lo cual ha incrementado la oferta arrendable por encima del nivel de absorción de los retailers. Medellín y Bogota fueron las ciudades lideraron esa expansión.
Los nuevos operadores
Otro aspecto que está marcando los nuevo escenarios competitivos de la industria, es la aparición de nuevos jugadores que son propietarios únicos de los malls, lo cual les ha permitido ofrecer una oferta de valor mucho más especializada tanto a los visitantes como a los comerciantes, que los está convirtiendo como los centros comerciales más concurridos, con los índices top de ocupación y con unos comerciantes mucho más satisfechos al tener unos costos inmobiliarios más bajos y unos niveles de venta superiores a los malls tradicionales. Empresas como Viva Éxito, Parque Arauco, Mall Plaza, Sonae Sierra, Pactia y Nuestro, entre otras, se están convirtiendo en alternativas muy valoradas por los visitantes y comerciantes.
Los precios de venta y renta han disminuido.
El aumento de los niveles de vacancia y el aumento de la oferta arrendable ha traído como consecuencia una disminución del 31% de los canones de arrendamiento de los locales comerciales, ubicándose en los $ 97.221 por m2. Así mismo, los precios de venta disminuyeron en un 15% en el último año llegando a los $ 17.425.000 por m2.
De igual forma, el índice de rentabilidad inmobiliaria comercial se ubicó en el 0.56%.
Percepción de altos precios inmobiliarios
Finalmente, se sigue manteniendo la percepción entre los comerciantes, de que la mayor causa del cierre de las tiendas es el alto precio de los alquileres de los locales, que se posicionan entre los más elevados por metro cuadrado del continente. Incluso, ya este rubro sobre pasa el indicador internacional, el cual indica que los costos inmobiliarios para algunas categorías no debe sobrepasar el 15 % de las ventas totales.
Para tener la información detallada del Estudio Inmobiliario de Centros Comerciales 2019, escribanos a gerentecomercial @mallyretail.com
Fuente: Leopoldo Vargas Brand, Gerente Mall & Retail.
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