No hay nada más incierto que un propósito de año nuevo. Yo por mi parte duré varios diciendo que escribiría artículos sobre el tema que me apasiona, el mundo inmobiliario. Sin embargo, las semanas pasaban y ese proyecto no se materializaba. Hasta que llegó el Covid-19 y me puso, al igual que a todos, un alto en el camino y la obligación de permanecer largas horas en casa. Así que ante esta situación surgió la mejor excusa para comenzar esta idea que no tiene otro objetivo que poner en palabras, pensamientos y experiencias que puedan ser eventualmente interesantes o útiles para quienes estamos en este sector y posiblemente abrir discusiones relevantes sobre los temas que plantearé. Cualquier opinión o comentario es bienvenido.
Uno de los sectores que resultará más impactado por esta situación del Covid-19 será el comercio. Semanas y posiblemente meses de tiendas y centros comerciales cerrados generarán no solamente un shock sin precedentes, sino que cambiarán de manera importante el panorama del retail a nivel mundial y local. Esto debería ser el catalizador de discusiones profundas sobre los modelos de negocio que se vienen haciendo. Acá planteo una que me parece relevante para nuestro país y la región: como pueden o deben evolucionar los centros comerciales de propiedad horizontal o copropiedad.
Desde los años 70 que se desarrollaron los primeros centros comerciales en el país, los promotores han estructurado estos proyectos bajo una estrategia de venta de locales individuales, bien sea a comerciantes/usuarios del espacio o a inversionistas buscando una renta en el largo plazo y a la vez una valorización del activo. Hasta el año 2010 que se inaugura el primer centro comercial de propiedad única en Colombia, la totalidad de los metros cuadrados que se construyeron en el país fueron hechos bajo el modelo de copropiedad. Esto ha llevado a que, de acuerdo con cifras de JLL, de los cerca de 6 millones de metros cuadrados que operan en el país, 4,1 millones sean de propiedad horizontal. Y si bien la tendencia de desarrollo a futuro indica que cada vez serán menos los nuevos centros comerciales que se inaugurarán bajo este formato (en 2019 se abrieron 9 centros comerciales, todos de propiedad única), esos más de 150 centros comerciales en todo Colombia seguirán operando y por eso considero que deben plantearse cuál será la forma en que deben evolucionar para mantenerse vigentes en este nuevo entorno de competidores de propiedad única, una tendencia hacia el entretenimiento por encima del comercio y por supuesto la nueva realidad digital que se verá reforzada con estos tiempos de cuarentena global.
En mi opinión las propiedades horizontales, es decir los propietarios de locales, deben mirar hacia el futuro y ver cómo la estructura de copropiedad puede terminar siendo un lastre en el proceso evolutivo y por ende deben plantearse esquemas para convertirse a propiedad única. Voy a desglosar la idea.
Las limitantes de la copropiedad
La copropiedad tiene cuatro limitantes fundamentales:
1. No hay control de la mezcla comercial
Cada local es un negocio en sí mismo, sin importar la situación de los vecinos o del conjunto en general. Esto lleva a que, con tal de mantener el local ocupado, se puedan recibir marcas que van a competir con otras que ya están presentes en el CC diluyendo las ventas, o que entren marcas que le resten calidad a la mezcla. Estas situaciones, en el mediano y largo plazo pueden impactar el tráfico y finalmente las rentas que se pueden recibir.
2. Los espacios físicos son estáticos
Una de las condiciones fundamentales de la copropiedad es que cada local es en si un inmueble individual. Si una marca está buscando un espacio mayor a un local, solo podrá entrar si consigue dos o tres locales contiguos y que sus propietarios estén de acuerdo en el negocio. Algo similar sucede en las oficinas y esto termina de nuevo impactando la dinámica de atracción de potenciales tenants.
3. Las zonas comunes no generan ingresos a los propietarios
Una de las fuentes de generación de caja más interesantes de un centro comercial son las zonas comunes. Esto es los parqueaderos, los kioskos, la publicidad, entre otros. Una copropiedad es, por definición, un ente sin ánimo de lucro, por ende, los ingresos que recibe deben destinarse únicamente a reinversión en el activo o a reducción de las cuotas de administración. Esto último, que suele ser el camino escogido, termina resultando en un beneficio para los inquilinos que son quienes pagan esas cuotas y no a los propietarios.
4. Los ingresos son binarios
Esto puede ser un poco raro, pero en realidad tiene un solo sentido. Cuando se tiene un local, al igual que si se tiene un apartamento o una oficina, solo hay dos posibilidades: está arrendado o está vacío. 0% o 100%. 0 o 1. Esto lleva a que en ciclos bajos de la economía, como el que seguramente vamos a vivir en los próximos meses, muchas personas resulten con sus locales vacíos y buscando a toda costa ocuparlos. Esto termina llevando a un detrimento general de las rentas en el CC, pues el mayor competidor es el vecino de al lado, quien estará dispuesto a bajar de precio con tal de moverse del 0 al 1. Esto en el largo plazo, puede llevar a una tendencia de destrucción de valor para los propietarios.
En resumen, las copropiedades en los centros comerciales han sido vistas históricamente como una buena inversión inmobiliaria. Sin embargo, en tiempos más difíciles, con ciclos económicos bajos y con competidores cada vez más fuertes en la propiedad horizontal, las copropiedades deben evaluar sus debilidades y pensar en cómo debe evolucionar.
Fuente: Sebastian Garcia Managing Director, Research & Development Cimento www.linkedin.com/in/sebastiangarciam
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