Mall & Retail acaba de lanzar su nuevo estudio: “El Mapa de los Kioscos y Zonas Comunes en Centros Comerciales” un pormenorizado análisis del funcionamiento de esta unidad de negocios que tienen los centros comerciales en nuestro país.
Los Kioscos, Islas o Burbujas en zonas comunes es una alternativa que tienen los centros comerciales para sufragar los gastos de las expensas comunes, rentabilizar sus activos y complementar su mezcla comercial.
De acuerdo al Mapa de Centros Comerciales 2022, los 22 principales centros comerciales de propiedad horizontal de Bogotá, tuvieron por concepto de ingresos en la explotación de zona comunes $ 86.150 millones con un crecimiento del 45% con respecto a 2020 y un promedio anual de $ 3.619 millones por mall.
Los ingresos por explotación de zonas comunes representan el 23,2% del total de los ingresos de los centros comerciales.
Unicentro lidera el escalafón con unos ingresos de $ 10.914 millones, seguido de Andino con $ 9.647 millones y en el tercer lugar se encuentra Santafé Bogotá con $ 7.073 millones.
Este tipo de negociación son generalmente complejas demoradas donde intervienen muchos agentes: Ejecutivo comercial - Gerencia – comité de zonas comunes – consejos de administración.
La estructura de fijación de precios de alquiler no es homogénea que depende de muchas variables: Prestigio del centro comercial, la ubicación física de isla, el tipo de comercio, la duración del contrato, etc.
Los periodos de alquiler son a corto plazo (inferior a un año) para evitar que haya enajenación del área que genere derechos adquiridos. Así mismo, existen muchas restricciones en la adjudicación de las zonas comunes, por los conflictos que se generan con los comerciantes de los locales que presumen que hay una competencia desleal, con lo cual muchas categorías están restringidas.
El estudio analizó el funcionamiento de esta unidad de negocio en los principales 51 centros comerciales de Bogotá y Medellín. En total se encontraron 1.948 kioscos que sumaron 20.807 m2, con un tamaño promedio unitario de 10,6 m2 por kiosco, correspondiendo a un índice de ocupación del 1,2% con respectos a las áreas privadas.
El tenant mix de las zonas comunes para el caso de Bogotá está constituido por Alimentos y Bebidas en un 28,6%, seguido de “Otros” con el 24,2%.
En tercer lugar se encuentra los Artículos de Tecnología con el 17,5%, mientras que las ventas de productos para el Aseo Personal y Belleza participan con el 11,7%. Finalmente los Accesorios de Moda son el 10,4% de los negocios establecidos en las zonas comunes.
El costos de alquiler de una zona común en Bogotá es de $ 1.194.000 por m2, con una relación de precios frente a local comercial de 9,0, es decir, alquilar un kiosco es 9 veces más costosa que alquilar un local comercial.
Bogotá tienen unos precios de alquiler 41% más costosos que Medellín. Las variaciones de precio de alquiler son bastantes dispersas (Diferencia entre el mayor y el menor precio). Para el caso de Bogotá es del 866% mientras que el de Medellín es del 358%.
Los costos de atracción por cliente (costos de alquiler de zonas comunes versus tráfico del mall) son muy similares en Bogotá y Medellín son equivalentes al $ 11.4 por visitantes año en las dos ciudades.
Para tener la información de cómo es el funcionamiento y caracterización de esta unidad de negocios, las tarifas de alquiler, condiciones de negociación, base de datos de contactos y demás variables de interés, escríbenos a gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail.
