La industria de centros comerciales en Colombia en sus 264 centros comerciales generan alrededor de 310 mil empleos directos, 700.000 indirectos, por lo que los costos laborales tienen un impacto muy fuerte sobre los gastos de funcionamiento. La reforma laboral, aprobada en la Comisión Cuarta y que ahora cursa su tercer debate en la plenaria del Senado, introduce tres cambios que alteran los costos laborales y operativos de los centros comerciales.
Primero, adelanta la jornada nocturna a las 19:00 y mantiene su recargo del 35 %, de modo que dos horas diarias que antes se liquidaban a tarifa ordinaria ahora deberán pagarse con sobreprecio. Segundo, eleva el recargo por trabajo en domingos y festivos del 75 % al 100 %, lo que impacta directamente a un formato comercial que concentra buena parte de su actividad cuando el resto de la economía descansa. Tercero, conserva el recargo del 75 % para las horas extra nocturnas, pero al ampliar la franja horaria gravada, incrementa la proporción de turnos vespertinos que terminarán generando este sobrecosto. Los tres ajustes se aplican de forma inmediata a actividades intensivas en mano de obra —como limpieza, vigilancia y parte del personal administrativo—, por lo que su efecto es inevitable.
Para dimensionar el impacto, Mall & Retail examinó los costos laborales y operativos con base en las cifras del estudio Mapa de Centros Comerciales de Bogotá 2025. Antes de la reforma, los gastos operativos promedio por centro comercial ascendían a $21.651 millones, de los cuales $4.409 millones correspondían a salarios del personal propio (19,8 % del total), $1.999 millones a servicios de aseo (10 %) y $2.976 millones a vigilancia y seguridad (15 %). Estos datos corresponden a centros comerciales con un área promedio de 44.792 m² de GLA.
Bajo el supuesto de que el 50 % del personal directo cumple turnos que incluyen las dos nuevas horas nocturnas (19:00 a 21:00) durante todo el año, la nómina se incrementaría en $298 millones, es decir, un 6,75 %. El contrato de aseo —cuyo componente salarial representa el 75 % del total— se encarecería un 5,1 %, con un incremento anual de $101 millones. La vigilancia, con una estructura de costos donde el 85 % corresponde a salarios, aumentaría un 5,8 %, sumando $171 millones. El sobrecosto combinado en estos tres rubros asciende a $570 millones por centro comercial, lo que eleva el presupuesto operativo a $22.221 millones, es decir, un incremento del 2,6 %.
Esta variación implica que el costo de administración anual pasa de $483.371 a $496.097 por m², es decir, un aumento de $12.726 al año o aproximadamente $1.060 mensuales por metro cuadrado. Así, un local de 100 m² deberá destinar $1,06 millones más cada mes únicamente para cubrir la mayor erogación derivada de la reforma.
Cuando se proyecta esta misma densidad de gasto a los 264 centros comerciales activos del país —que en conjunto suman 6.561.111 m² de GLA, con un promedio de 24.852 m2 cada uno—, el sobrecosto agregado asciende a cerca de $83.500 millones anuales. Más del 70 % de esa cifra proviene de servicios tercerizados, por lo que incluso las administraciones con estructuras internas eficientes enfrentarán facturas más altas por parte de sus proveedores de aseo y vigilancia.
La presión es especialmente crítica en los centros comerciales de menor escala, donde los arrendatarios suelen ser micro y pequeñas empresas con márgenes netos inferiores al 7 %. Cada tienda deberá aumentar sus ventas entre un 3 % y un 4 % para compensar el incremento en la cuota de administración, siempre que su contrato contemple ese traslado. De no lograrse, la rentabilidad se verá comprometida.
Ante este nuevo escenario, los gerentes de centros comerciales cuentan con cuatro palancas de acción. La primera es rediseñar los turnos para que la menor cantidad posible de horas caiga en la nueva franja nocturna; dos horas diarias bajo recargo pueden incrementar el costo de un puesto operativo hasta en un 18 % mensual. La segunda es acelerar la automatización: robots limpiadores y sistemas de analítica de video permiten reducir la necesidad de personal permanente sin sacrificar estándares de servicio.
La tercera palanca consiste en revisar los esquemas de contratación de servicios tercerizados, especialmente en aseo y vigilancia.En el caso del aseo, es viable migrar del tradicional modelo de "hora-hombre" a esquemas basados en indicadores de desempeño, donde se remunere la calidad del servicio más allá del número de personas asignadas.
En el caso de la vigilancia, aunque los precios están regulados por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada —que define el valor mensual por vigilante según tipo de servicio y jornada—, los centros comerciales pueden optimizar la estructura de turnos, reducir puestos en franjas de baja afluencia mediante una mejor planeación del riesgo e incorporar tecnologías como videovigilancia con analítica inteligente o rondas virtuales. Estas medidas permiten mantener niveles adecuados de seguridad con menor carga operativa fija, respetando la regulación vigente. En ambos casos, el objetivo es que la eficiencia operativa compense, al menos parcialmente, el sobrecosto impuesto por la reforma.
La cuarta palanca es de naturaleza comercial: lanzar campañas coordinadas con las marcas para aumentar el tráfico y el valor del ticket promedio. Un crecimiento en ventas del orden del 3 %–4 % puede neutralizar el incremento en la cuota común.
Para Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, “En definitiva, la reforma no constituye un golpe letal, pero sí exige una gestión más rigurosa del recurso humano, la partida que más pesa en la operación de un centro comercial. Quienes actúen con anticipación amortiguarán el incremento del 2,6 % en los gastos totales y protegerán la ocupación de sus malls”.
"Quienes se limiten a trasladarlo a sus inquilinos verán erosionarse la competitividad de sus arrendatarios que pueden generar vacancias y, con ella, la disminución de valor patrimonial de sus activos, en un contexto donde cada punto de eficiencia resulta decisivo para la supervivencia del retail físico", señaló Vargas.
Fuente: Mall & Retail.
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