Los consejos de administración de los centros comerciales han ganado protagonismo en los últimos años como órganos clave para garantizar el buen gobierno corporativo, velar por el patrimonio de los copropietarios y orientar estratégicamente la operación de estos activos inmobiliarios complejos.
A raíz de las recientes asambleas generales de propietarios, donde se rindió el balance de resultados de 2024, quedó en evidencia que su papel ha sido determinante para sortear los desafíos operativos y financieros que enfrentó el sector. No obstante, el panorama de 2025 exige una revisión crítica de sus capacidades, limitaciones y oportunidades en un entorno cada vez más retador.
Una de las principales fortalezas de los consejos ha sido la adopción paulatina de buenas prácticas de gobierno corporativo. Algunos centros comerciales han avanzado en la profesionalización de sus consejeros, la creación de reglamentos internos, la conformación de comités especializados —como los de auditoría o sostenibilidad— y la adopción de reportes financieros con estándares internacionales.
Estas medidas han contribuido a mejorar la transparencia, fortalecer el control interno y permitir una planeación de largo plazo más técnica y fundamentada.
Sin embargo, estos avances no han sido generalizados. En muchas propiedades horizontales de uso mixto, los criterios de elección de los miembros del consejo siguen siendo más políticos que técnicos, lo cual limita su capacidad para tomar decisiones con base en análisis de datos, proyecciones de mercado o riesgos regulatorios.
Esta situación ha generado tensiones cuando deben abordarse temas estratégicos como inversiones en modernizaciones estructurales, reconversión de espacios o renegociaciones de contratos con grandes anclas o la llegada de nuevos inquilinos.
El 2025 se perfila como un año particularmente desafiante para estos órganos colegiados. Por un lado, la incertidumbre macroeconómica, reflejada en tasas de crecimiento bajas, altos niveles de inflación y condiciones crediticias más restrictivas, pone presión sobre la ocupación comercial y la generación de ingresos por arrendamientos.
Por otro lado, la reforma laboral recientemente aprobada incrementará significativamente los costos operativos, en especial los relacionados con servicios de vigilancia, aseo, mantenimiento y operación durante horarios extendidos, dominicales y festivos.
Esta nueva carga económica obligará a muchos consejos a revisar presupuestos, hacer ajustes en los esquemas de tercerización y buscar eficiencias sin sacrificar la calidad de la experiencia para los visitantes y usuarios.
Otro factor crítico es la caída sostenida en el tráfico peatonal, particularmente en días de semana, derivada de cambios en los hábitos de consumo, el fortalecimiento del comercio electrónico y la consolidación de otros formatos de entretenimiento y servicios.
Esta disminución en los flujos impacta directamente los ingresos de los arrendatarios y, por tanto, las condiciones de los contratos que incluyen cláusulas por ventas o tráfico.
En este contexto, los consejos deben repensar la propuesta de valor de los centros comerciales, incorporando nuevos usos que respondan a las demandas actuales: desde coworking y consultorios médicos hasta espacios culturales, deportivos o logísticos. Sin embargo, estos cambios implican desafíos normativos, inversiones en infraestructura y ajustes al reglamento de propiedad horizontal, que requieren visión estratégica, legitimidad institucional y capacidades técnicas para ser abordados adecuadamente.
Frente a este nuevo contexto, el rol del consejo de administración no puede seguir siendo únicamente reactivo o centrado en la administración del día a día. Se requiere una transformación hacia un rol estratégico, anticipativo y multidisciplinario. Para ello, será indispensable incorporar inteligencia de mercados en la toma de decisiones, a través del análisis permanente de indicadores de desempeño, comportamiento del consumidor, eficiencia operativa y tendencias del sector.
Asimismo, será necesario fortalecer la resiliencia institucional de estos órganos, promoviendo procesos de formación continua para sus miembros, evaluaciones periódicas de su desempeño y mecanismos de articulación con los operadores, administradores y comités de copropietarios.
En este escenario de transición, los consejos también deberán liderar procesos de diversificación de ingresos, reconversión de espacios y gobernanza sostenible. La implementación de criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) no solo es una exigencia del mercado, sino una herramienta para proteger el valor a largo plazo de estos activos.
El desarrollo de proyectos de eficiencia energética, movilidad sostenible y responsabilidad social puede ser una fuente de legitimidad y diferenciación ante los nuevos consumidores, propiatarios y entidades reguladoras.
El desafío es claro: pasar de ser administradores del presente a convertirse en arquitectos del futuro de los centros comerciales. La legitimidad, credibilidad y capacidad técnica de los consejos de administración será determinante para garantizar la sostenibilidad financiera, funcional y social de estos espacios que hoy se enfrentan a una profunda transformación. En un entorno que exige decisiones complejas, colaboración entre múltiples actores y visión de largo plazo, los consejos que logren adaptarse y liderar el cambio consolidarán su papel como columna vertebral del buen gobierno corporativo en la industria de centros comerciales.
Fuente: Mall & Retail.
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