Mall & Retail hace una comparación de la industria de centros comerciales de nuestro país frente a las dos economías más importantes del planeta para identificar rutas de crecimiento seguras que permitan consolidar su desarrollo.
La métrica más utilizada para comparar los grados de desarrollo comercial de la industria de centros comerciales es la medida en metros cuadrados de Área Bruta Arrendable (GLA) por cada 100 habitantes, que indica la cantidad de espacio comercial disponible por persona en una región.
Desde esta perspectiva, la densidad comercial revela tres realidades muy distintas. Estados Unidos concentra el mayor inventario del planeta con 504 m2 por cada 100 residentes; pese a la reducción registrada desde 2009, el país sigue ampliamente sobredimensionado.
China, en el otro extremo, dispone en promedio de solo 26 m2 por cada 100 habitantes, reflejo de una expansión todavía concentrada en los grandes núcleos urbanos.
Colombia ocupa una posición intermedia: cerró 2024 con 6,56 millones de m2 y un índice de 12,4 m2 de GLA por cada 100 habitantes, lo que ofrece un amplio margen para crecer.
El ciclo inmobiliario estadounidense atraviesa un proceso de corrección forzada. Más de 120 millones de m2 han sido demolidos desde 2019 y la nueva oferta anual es hoy 80 % menor que hace una década; la construcción se limita casi por completo a formatos "open-air" a cielo abierto y strip malls, mientras que muchos malls cerrados se reconvierten en usos de vivienda, salud o logística de última milla.
La vacancia promedio se sitúa entre el 4 % y el 6 %; el stock neto apenas crece 0,5 % al año y la demanda se concentra en locales de menos de 250 m2, impulsados por restaurantes de comida rápida, servicios personales y marcas off-price. La consecuencia inmediata es un poder de fijación de renta creciente en ubicaciones premium, en centros comerciales bien anclados, y un mercado cada vez más selectivo que premia la experiencia y la conveniencia sobre la simple acumulación de m2.
China vive la fase inversa: en 2024 añadió 8,7 millones de m2 en 21 ciudades clave y el inventario total de los 40 principales mercados superó los 200 millones de m2.
La ocupación media nacional ronda el 92,3 % tras la recuperación pospandemia, pero la disparidad es marcada: Chengdu y Shenzhen operan por debajo del 10 % de vacancia, mientras que urbes como Chongqing superan el 20 %, señal de un riesgo de sobreoferta sectorial. Frente a ese desequilibrio, los operadores chinos apuestan por megaproyectos mixtos retail, vivienda, oficinas y ocio , una digitalización integral que combina aplicaciones propias, pagos sin fricción y livestreaming integrado, y un portafolio de entretenimiento inmersivo que busca alargar los tiempos de permanencia y convertir el mall en espacio comunitario más que en simple punto de venta.
En Colombia el inventario crece con prudencia y se concentra territorialmente. Bogotá reúne casi el 30 % de la superficie, con 1,94 millones de m2 y un índice de 24,4 m2 por 100 habitantes. Medellín concentra el 17 % del inventario nacional, con un índice de 26,7 m2 por cada 100 habitantes; Cali participa con el 7,1 % del total nacional y presenta una saturación de 26,7 m2 por cada 100 habitantes. Existen oportunidades de crecimiento en ciudades intermedias como Pasto, Cúcuta, Ibagué y Santa Marta.
Mirando a 2030, el modelo estadounidense proyecta una industria más pequeña, eficiente y fuertemente anclada en la conveniencia de proximidad, el fulfillment urbano y los usos mixtos habitacionales; se estima que el número de malls clásicos podría reducirse de los 1.150 actuales a cerca de 150, mientras el ratio de m2 por cada 100 habitantes seguirá bajando hasta los 418. China moderará la nueva oferta en ciudades primarias e impulsará la reconversión de activos maduros, trasladando buena parte del desarrollo hacia distritos periféricos con menor ingreso disponible.
El tráfico nacional en 2024 cerró en 1.035 millones de visitantes, lo que representa un crecimiento del 2,2 % frente a 2023 y una variación positiva del 1,3 % respecto al pico prepandemia. La vacancia de locales bajó al 8,8 % en número de unidades y al 4,8 % en área al cierre de 2024. Estos resultados son consecuencia de estrategias de mezcla comercial flexible, eventos temáticos y programas de fidelidad. La expansión, sin embargo, choca con un consumo de los hogares desacelerado, tasas de interés elevadas y mayores exigencias de sostenibilidad que presionan los márgenes operativos.
En Colombia, los escenarios de Mall & Retail anticipan un incremento promedio de 1,2 % anual en GLA para la segunda mitad de la década, lo que llevaría el índice nacional a 14 m2 por 100 habitantes sin comprometer la absorción, siempre que el PIB per cápita recupere la tendencia de largo plazo observada entre 2002 y 2022.
Para seguir creciendo sin caer en los errores de otros países, los centros comerciales colombianos deben apostar por proyectos más compactos y con varios usos comercio, vivienda, oficinas bien conectados con el transporte público masivo; integrar bodegas de última milla y dark stores dentro de los complejos para capitalizar la expansión del comercio electrónico; adoptar estándares de ahorro energético que reduzcan los costos de administración, y forjar alianzas con plataformas digitales para coordinar inventarios, datos de cliente y experiencias phygital. Con esta hoja de ruta basada en datos, sostenibilidad y servicio omnicanal, los malls del país podrán crecer de forma rentable y atraerán más inversión y visitantes fieles.
Fuente: Mall & Retail.
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